ВКС образува дело за защита на потребители при предварителни имотни договори
Общото събрание на ВКС ще уеднакви практиката по прилагане на Закона за защита на потребителите при предварителни договори за жилищни имоти
Върховният касационен съд (ВКС) образува тълкувателно дело, което ще изясни дали предварителен договор за продажба на жилищен имот, съчетан с договор за строителството му, сключен между търговец и физическо лице, попада в приложното поле на Закона за защита на потребителите (ЗЗП). Решението на Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС ще уеднакви съдебната практика по този въпрос.
Причини за образуване на тълкувателното дело
Тълкувателното дело е образувано със съдебно разпореждане, което възникна по инициатива на IV гражданско отделение на ВКС с определение от 27 октомври 2025 г., в резултат на установена противоречива съдебна практика. Противоречията са свързани с различното тълкуване на понятията „потребител“, „стока“ и „услуга“ по смисъла на ЗЗП, разписани в Допълнителните му разпоредби.
Едната част от съдиите смята, че предварителният договор, съчетан с договор за строителство, не попада под защитата на ЗЗП. Тяхното становище се базира на факта, че „стока“ в закона е движима материална вещ, а жилищният имот е недвижим и не влиза в тази категория. Въпреки че договорът за строителство може да се смята за „услуга“, комплексният характер на сделката и основната ѝ цел – придобиване на вещно право върху недвижим имот – изключват признаването на физическото лице като „потребител“.
Алтернативна съдебна практика и европейски контекст
Други съдебни състави обаче приемат, че сделки, свързани с недвижимо имущество, не са изцяло изключени от защитата по ЗЗП. Според тях някои разпоредби на закона са неприложими само при определени обстоятелства. Те подчертават, че законодателят осигурява защита и при закупуване на стоки, и при ползване на услуги, като „потребител“ може да бъде признато физическо лице, сключващо договор за изграждане на имот с търговец. Този договор съответства на понятието „услуга“ според закона, затова правилата за защита на по-слабата страна би трябвало да се прилагат.
Подкрепа за тази позиция се намира и в практиката на Съда на Европейския съюз относно Директива 93/13/ЕИО, която регулира неравноправните клаузи в потребителските договори и предвижда широка защита за потребителите при отношения с търговци.
Предстоящи решения и контекст
Общото събрание на Гражданската и Търговската колегии на ВКС предстои да излезе с тълкувателно решение, което ще бъде задължително за всички съдилища в страната. Това ще премахне съществуващата нееднородност в съдебната практика по въпроса.
В допълнение, през септември 2025 г. прокуратурата започна разследване за имотни измами, свързани с предварителни договори за покупка на жилища „на зелено“ в София, което допълнително акцентира общественото и юридическото значение на темата.
